부동산 공동명의 모르면 손해 부부 공동명의 장단점 쉽게 이해하기

부동산을 취득하거나 보유하거나 매매할 때에는 큰 비용으로 세금이 부과되는데, 예전에는 부부가 공동명의로 소유하면 세금을 절약할 수 있는 경우가 많았습니다. 그러나 최근 세법이 변경되면서 항상 그렇지는 않게 되었습니다. 부부가 공동명의로 부동산을 등기할 때의 장점과 단점을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

부동산-공동명의-장단점

 

 

 

부동산 공동명의 정말 좋은 건가?  장점 및 단점은 무엇인지?

 

 

부부 공동명의 정말 좋은건가요? 부부 공동명의를 통해 부동산 소유에는 일반적으로 장단점이 존재하지만, 이는 모두에게 적용되는 법칙은 아닙니다.

 

장점과 단점은 개인에 따라 상황에 따라 다를 수 있으며, 일부 사람들에게는 해당되지 않을 수도 있습니다.

 

따라서 아래에 나열된 부부 공동명의의 장단점을 살펴보고, 자신에게 해당되는 부분을 하나씩 고려해 보면 됩니다.

 

부부 공동명의의 장점과 단점을 다시 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

부부 공동명의로 왜 많이 할까요? 

 

부부가 부동산을 공동명의로 취득하는 대부분은 주로 절세를 목적으로 합니다. 물론 재산 분할이나 다른 목적도 고려할 수 있지만, 종합부동산세나 양도소득세와 같은 부동산 관련 세금을 최소화하기 위해 부동산을 공동명의로 취득하는 것입니다.

 

 

종합부동산세 절세에 유리한 것은? 

 

종합부동산세는 재산세와는 달리 부동산 단위가 아닌 개인 단위로 부과됩니다.

 

현재 1세대 1 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 종합부동산세 공제금액은 11억 원입니다. 그러나 부부가 공동명의로 부동산을 보유하게 되면 개인당 6억 원의 기본공제를 받을 수 있어 총 12억 원을 공제받을 수 있어 종합부동산세를 줄일 수 있습니다.

 

하지만, 공동명의의 경우 세액공제율이 0%라는 사실을 염두에 두어야 합니다.

 

아파트 및 계약사진

 

단독명의로 부동산을 보유하는 경우에는 보유기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

따라서 해당 부동산을 오래 보유할 계획이 있다면 단독명의로 보유하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

또한, 지분이 조금이라도 있다면 주택수가 늘어나게 되며, 부부가 각각 공동명의로 2 주택을 보유하고 있다면 두 사람 모두 2 주택자로 간주되어 중과세율이 적용될 수 있으므로 충분히 고려해야 합니다.

 

<국세청 종합 부동세 알아보기>

양도소득세 절세는 어느 것이 유리한가요?

 

부동산을 매매하면 취득가액과 양도가액의 차이인 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

양도소득세는 인당 기본 공제로 250만 원을 받을 수 있으며, 부부 공동명의라면 500만 원을 공제받을 수 있습니다.

양도세의 세율은 아래 표와 같이 6~45%로 적용됩니다. 기본 공제는 세금 징수 대상인 과세표준에서 차감되는 형태로 적용됩니다.

 

 

 

[과세표준에 따른 세율 누진공제]

과세표준	세율	누진공제
1200만 원 이하	6%	–
1200만 원 초과 4600만 원 이하	15%	108만 원
4600만 원 초과 8800만 원 이하	24%	522만 원
8800만 원 초과 1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
1억 5천만 원 초과 3억 원 이하	38%	1,940만 원
3억 원 초과 5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

 

만약 양도차익이 3억 원이라면, 단독명의로 보유한 경우 세율은 40%입니다. 그러나 50% 지분으로 공동명의로 보유하고 있다면 세율은 38%로 낮아집니다.

 

양도소득세는 보유기간과 거주기간에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 단독명의일지라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해보아야 합니다.

 

종합부동산세와 양도소득세는 관련 이슈가 많고, 상황에 따라 계산 및 금액 차이가 크기 때문에 간단하게 계산되지 않는 경우에는 부동산 전문 세무사에게 상담을 받아 공동명의가 더 나은지 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요합니다.

 

상속세 절세는 어느 쪽이 유리한가요?

 

상속세도 증여세와 마찬가지로 상속금액이 증가할수록 세율이 높아지는 특징이 있습니다.

부부 중 한 명이 사망하는 경우에는 부동산의 지분에 대해서만 상속세가 부과되므로 상대적으로 낮은 세율이 적용될 가능성이 높아집니다.

 

[과세표준에 따른 세율 누진공제액]

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	0원
5억원 이하	20%	1천만 원
10억원 이하	30%	6천만 원
30억원 이하	40%	1억 6천만 원
30억원 초과	50%	4억 6천만 원

최종 재산권은 누가 가지나요?

 

부부 공동명의의 장단점 중 마지막은 배우자가 단독으로 담보 대출을 받거나 부동산 매매와 같은 재산 권리를 행사할 수 없다는 점입니다. 많은 부부가 각자의 재산을 관리하는 경우가 있으며, 특히 부동산과 같이 큰 규모의 자산인 경우 이런 선택을 하는 경우도 많습니다. 이는 세금 이외에도 재산에 대한 보호장치로서 부부 공동명의를 선택하는 이유 중 하나입니다.

 

하지만 부부 공동명의를 한다면 매매나 세금 신고와 같은 절차에서는 양측이 모두 관여해야 하므로 번거로움이 생길 수 있다는 단점도 있습니다.

 

부부 공동명의 단점 ( 취득세부과, 증여세 부과) 

 

부동산을 단독명의로 먼저 취득한 후 나중에 부부 공동명의로 변경하고자 할 때, 해당 지분에 대해서는 취득세를 추가로 납부해야 합니다. 

 

이는 배우자가 신규로 재산을 취득한 것으로 간주되어 새로 취득한 지분에 대한 취득세가 부과됩니다. 이에 더해 지방세, 농어촌특별세, 등기 비용 등을 고려하면 부부 공동명의를 선택하는 것이 오히려 손해를 초래할 수 있습니다. 따라서 증여세와 건강보험료를 함께 비교하고, 공동명의를 진행하는 것이 바람직한 선택일 것입니다.

 

부부 사이에서도 증여세가 부과될 수 있습니다. 만약 배우자가 취득하는 지분에 대해 이전까지 소득이 없었다면(증명되지 않는 경우), 증여세가 발생할 수 있습니다.

 

 

배우자의 증여 비과세 한도는 10년 내에 6억 원이며, 예를 들어 15억 원짜리 주택을 배우자와 공동명의로 취득한다면 7.5억 원에서 6억 원을 차감한 1.5억 원에 대한 증여세가 부과될 수 있습니다. 증여세는 민감한 문제이며, 누락된 경우 가산세를 납부해야 하므로, 증여세 부과 대상으로 판단된다면 세무사와 상담하는 것이 반드시 필요합니다.

 

올바른 세금 계산과 누락으로 인한 손해(가산세)를 방지하기 위해, 세무 상담 및 대리 서비스 비용은 상대적으로 저렴하므로 전문가에게 의뢰하는 것이 좋습니다.

 

건강보험료 지역가입자 전환 여부 확인 

 

부동산을 취득하는 경우, 배우자가 건강보험료의 피부양자 조건을 잃는지 여부를 확인해야 합니다.

 

2022년 7월부터는 재산 과세표준이 3억 6000만 원을 초과하고 연 소득이 1000만 원을 초과하는 경우 피부양자 조건이 미달됩니다. (기존 과세표준은 5억 4천만 원, 연 소득은 동일)

 

 

< 지역건강보험료 알아보기>

부동산을 취득할 때 피부양자 조건을 충족하더라도, 이후 아파트의 공시가격 상승으로 인해 피부양자 조건을 충족하지 못하는 경우 매달 건강보험료를 지불해야 할 수도 있습니다.

 

지역가입자의 건강보험료는 재산과 소득에 따라 납입 보험료 수준에 큰 차이가 있기 때문에, 아래 사이트에서 예상 보험료를 확인한 후 비교하는 것이 필요합니다.

 

이상으로 부부 공동명의의 장단점에 대해 알아보았습니다.

 

주택의 공시가격이나 양도차액에 따라 공동명의가 유리한 경우가 많지만, 주택 보유 수나 보유 기간에 따라서는 오히려 단점이 될 수도 있습니다. 또한, 상속이나 증여와 같은 사안을 당장 고려할 필요가 없다면 해당 부분은 제외하고 고려해보아야 합니다.

 

저는 개인적으로 현재 상황에서 가장 부담이 큰 항목부터 하나씩 비교하고, 이후에는 꼭 전문 세무사의 검증을 받는 것을 추천합니다. 저렴한 수수료를 위해 시간과 에너지를 낭비하는 것보다, 비용이 들더라도 전문가에게 맡기는 것이 정신적으로도 더 좋다고 생각합니다. 성급한 판단으로 인해 큰 손해를 입을 수 있다는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.

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